Sở hữu riêng và sở hữu chung trong căn hộ chung cư

SỞ HỮU CHUNG VÀ RIÊNG TRONG TOÀ CHUNG CƯ

Hôm qua có bạn hỏi về việc sở hữu chung và riêng trong căn hộ chung cư. Theo hiểu biết của mềnh thì nó như sau:

Đầu tiên chúng ta phải tưởng tượng lại cách hình thành của một khu chung cư để dễ hiểu hơn.

Trước hết là có miếng đất, miếng đất này có chủ quyền của Chủ đầu tư, và theo quy hoạch thì được cho phép xây chung cư.

Chủ đầu tư phải thiết kế để xây dựng lên đó một toà chung cư, trong quy chuẩn thiết kế chung cư, ngoài hệ thống Phòng cháy chữa cháy phải được duyệt riêng, thì các phần còn lại buộc phải có 03 thứ đủ thì mới gọi là một thiết kế đúng quy chuẩn, 03 thứ đó bao gồm:

  1. Chỗ để xe: Chung cư buộc phải thiết kế chỗ để xe, quy chuẩn bình thường là 100m2 ở thì có 20m2 để xe. Như nhà mình là có 50m2 ở (thông thuỷ) thì có 12.5m2 để xe (để được 02 xe máy).
  2. Nhà trẻ: Quy chuẩn về nhà trẻ như thế nào quên mất, nhưng mà nó phải tuỳ thuộc vào dân, hình như theo quy định là cứ 50 dân thì cần 1 chỗ nhà trẻ 6m2 hay sao ấy.
  3. Phòng sinh hoạt cộng đồng: Chỗ này để họp hành này kia cho cư dân, quy chuẩn là 0.8m2/dân.

3 thứ này là những thứ buộc phải có trong thiết kế và xây dựng một toà chung cư. Tuy nhiên, vì tính cạnh tranh và tăng chất lượng sống, các Chủ đầu tư bắt đầu đưa thêm các tiện ích khác vào gọi là tiện ích nội khu, các tiện ích này thông thường bao gồm:

– Hồ bơi.
– Khu tập GYM.
– Khu nướng BBQ
– Khu thể thao
– Thư viện
– Và nhiều cái khác, nhiều chung cư có hơn 20 cái tiện ích.

Những cái này không nằm trong danh mục bắt buộc, nên có nơi có, nơi không. Thường thì những khu  căn hộ chung cư có càng nhiều tiện ích càng thể hiện đẳng cấp của khu đó.

Đó là nói đến căn hộ chung cư thuần về ở. Còn thường bây giờ là chung cư kết hợp thương mại, thường là có thương mại bên dưới, chỗ ở bên trên.

CÒN VỀ VẤN ĐỀ SỞ HỮU CĂN HỘ CHUNG CƯ?

Để nói về sở hữu, thì bắt đầu tư các công trình trước, rồi nói đến đất sau, vì sở hữu công trình là cơ sở.

Như đã nói ở trên, căn hộ chung cư buộc phải có chỗ để xe, nhà sinh hoạt cộng đồng và nhà trẻ, cái này là sở hữu chung của các cư dân.

Mỗi căn hộ là sở hữu riêng, nếu chủ đầu tư bán cho dân thì nó thành sở hữu của dân, còn nếu vẫn giữ lại (hoặc không bán được) thì vẫn là sở hữu của chủ đầu tư, nhưng bản chất vẫn là sở hữu riêng. Ở đây cần phân biệt sở hữu riêng và ai sở hữu nhé!.

Các tiện ích khác như hồ bơi, BBQ, GYM … là không bắt buộc. Nên cũng thuộc sở hữu riêng của Chủ đầu tư.

Thương mại cũng là sở hữu riêng, nếu Chủ đầu tư bán cho người khác thì chuyển quyền cho người khác, không bán thì vẫn là sở hữu riêng của Chủ đầu tư.

Đó là về công trình trên đất. Còn về đất thì sao?

Đất là cơ sở cho cái đống công trình này, tuy nhiên chỉ công trình nào có tính hệ số thì mới liên quan đến đất. Để giải thích cái này thì cần nói thêm một chút về Hệ số sử dụng đất (gọi là FAR), trong 1 khu đất chung cư có cái gọi là FAR, trong đó quy định FAR ở và FAR thương mại, nghĩa là các công trình như nhà xe, hồ bơi, sân thể thao … thì không nằm trong FAR, còn thương mại, GYM trong nhà, nhà trẻ, nhà sinh hoạt cộng đồng thì nằm trong FAR. (Cái nằm trong là sao, nằm ngoài là sao thì nói trong bài khác nhé!).

Vậy thì tính ra, chỉ có căn hộ, thương mại, nhà sinh hoạt cộng đồng, nhà trẻ là nằm trong FAR, nằm trong đất. Nên đất chỉ được phân bổ cho những loại này. Nghĩa là chỉ có dân cư, và người sở hữu thương mại là được phân bổ đất, còn những công trình khác thì không được phân bổ đất. Thế nên khi công trình hư, thì những người sở hữu các công trình như hồ bơi, những thứ không tính FAR thì không được đền bù đất, vì không có đất mà đền bù. Còn người sở hữu căn hộ thì vẫn được đền bù đất như thường.

Sẽ có người nghi ngờ đất không thuộc cư dân đúng không? Vậy nếu nó không thuộc cư dân thì thuộc ai?

– Nếu nói đất này thuộc nhà nước, thế thì tại sao trước khi xây, Chủ đầu tư phải có sổ đỏ, và trong sổ đỏ đó ghi rõ đất sử dụng lâu dài. Vậy thì sau 50 năm nhà nước lấy cớ đâu mà lấy lại khi mà đã cấp đất ở sử dụng lâu dài. Có trường hợp 50 năm, đó là trong cái sổ đỏ của chủ đầu tư ghi là sử dụng 50 năm, thì đến 50 năm nhà nước có thể lấy lại. Còn các chung cư thương mại, thì là chủ đầu tư đều có sử dụng lâu dài mới xây.

– Nếu nói đất này của Chủ đầu tư, 50 năm sau chủ đầu tư lấy lại. Thế thì phải trả lời câu hỏi là khi làm chủ quyền cho các căn chung cư, thì trong hồ sơ phải nộp bản chính cái Sổ đỏ chung đó. Nhiều chủ đầu tư vì cầm sổ này trong ngân hàng và không có tiền đẩ lấy ra, nên không có cái này để nộp cho nhà nước để ra sổ cho cư dân. Vậy nên nếu mà đất này vẫn thuộc Chủ đầu tư thì chủ đầu tư cứ cầm sổ đỏ thôi, vì tài sản của Chủ đầu tư thì muốn làm gì thì làm. Nếu tài sản đó vẫn thuộc Chủ đầu tư thế thì nếu Sở xây dựng có bận lên báo các Dự án đang cầm sổ đỏ ở ngân hàng là sai luật, vì tài sản của Chủ đầu tư thì muốn làm gì thì làm chứ.

Đó là các nội dung về sở hữu chung, riêng trong căn hộ chung cư.

Sở hữu riêng và sở hữu chung trong căn hộ chung cư
5 (100%) 1 vote

Leave a Reply

Tư vấn miễn phí0901 376 908
Nhận báo giá