Hệ số sử dụng đất trong dự án căn hộ chung cư

Trong căn hộ chung cư, có khái niệm quan trọng là Hệ số sử dụng đất (FAR). Với các căn hộ chung cư hiện nay, thì thường là chung cư phức hợp, nghĩa là kết hợp Ở và Thương mại dịch vụ. Lý do gọi là phức hợp thì bởi trong FAR đó, có FAR cho ở và FAR cho thương mại.

Ví dụ: Nếu hệ số dử dụng đất FAR khu đất nào đó là 7,0 lần, thì thường có 1,0 lần cho thương mại và 6,0 lần cho ở.

TẠI SAO HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT FAR LẠI QUAN TRỌNG?

Với 1 khu đất, người ta chỉ xây căn hộ chung cư khi tiền đất cao hơn tiền xây, nghĩa là xây được càng nhiều thì càng tốt. Nói chung đừng cao qua nhứ Landmark 81 là được. Vì khi người ta bán căn hộ chung cư là bán trên m2 xây dựng chứ không phải bán trên m2 đất. Do đó, nếu giá đất cao, thì cùng 1 miếng đất, người ta xây được nhiều hơn, bán được nhiều hơn.

Cái diện tích căn hộ chung cư bán được có tên gọi là NSA (thường tính theo diện tích tim tường), NSA nhiều hay ít thường do thiết kế. Còn cái xây được là GFA, GFA thì bằng Diện tích đất nhân với FAR. Thế nên FAR càng cào thì cùng 1 diện tích đất GFA càng cao. Mà khi GFA cao thì NSA sẽ cao theo. Vì NSA = GFA – [Diện tích cầu thang, hành lang, và diện tích công cộng như nhà trẻ, nhà sinh hoạt cộng đồng]

Vậy thì ai cũng muốn GFA được nhiều, để bán được nhiều. Nhưng FAR thì không dễ để tăng, do đó có một số công trình phải ráng xây dựng mà không bị trừ vào GFA. Thường các công trình đó là:

– Hồ bơi.
– Các loại hầm xe, nhà xe.
– Các loại sảnh đón.
– Các loại mà người bên nào đi vào được.
(nói chung quy định cũng rắc rối, cũng có nửa này nửa kia, nên đôi khi phải đi xin).

Nhưng nếu khi mà nó nằm ngoài FAR hay còn gọi là Không bị tính hệ số, thì bản thân công trình đó không được gắn liền với đất, sau này hư công trình thì không được đền bù.

Còn những diện tích nằm trong hệ số, thì đương nhiên sẽ có đất đi kèm, và cái này thì người ta xét rất kỹ. Đó là lúc hoàn công công trình, cơ quan nhà nước sẽ xét việc vi phạm.

– Nếu vi phạm ở mức xây sai giấy phép, nghĩa là không vượt FAR nhưng chỉ xây thêm không đúng giấy phép, như có thêm tường ngăn, hay ko có tường ngăn, hay bố trí thêm cái gì đó bên trong…, thì cái này điều chỉnh là xong, hoặc phạt cũng nhẹ.

– Nếu vi phạm ở mức vượt FAR, coi như xây sai quy hoạch vì FAR sinh ra từ lúc quy hoạch, cái này thì là vi phạm nặng, nhiều công trình không được hoàn công bởi vì vi phạm xây vượt kiểu này.

Đó là lý do tại sao Hệ số sử dụng đất FAR lại quan trọng nhé!

Hệ số sử dụng đất trong dự án căn hộ chung cư
5 (100%) 1 vote

Leave a Reply

Tư vấn miễn phí0901 376 908
Nhận báo giá